الحماية القانونية لحق الملكية العقارية في التشريع الجزائري

Abstract

أن للعقار أهمية كبيرة وحساسة وان واجب حمايته يقع على المجتمع والمتمثل في قيمه التي تجسد في قوانينه والتي بلا شك هي نتاج تاريخ وحضارة وتجارب ؛وعليه فان المشروع الجزائري اجتهد في إيجاد مكتبة قانونية متأثرة بمراحل سياسية واقتصادية وبمرجعية وبنية إسلامية تمثل حضارة المجتمع الجزائري.

ومع تنوع المجتمع الجزائري وتنوع مراحله التطورية فمن الطبيعي وجود بعض التباين في القوانين وفي كيفية التعامل معها باختلاف الجهة القضائية سواءا كانت هذه الجهة إدارية أو القضاء العادي. ولم يسلم من هذا التبيان حتى الجهة القضائية الواحدة لان النص يحتاج إلى تفسير وإسقاط على الواقع وهذا ما يعود إلى السلطة التقديرية للقاضي.

ومن خلال إعدادنا لهذه الرسالة وقفت عند بعض الملاحظات أرجو أن اكون موفق في عرضها بما يخدم أي باحث يرى في هذه الرسالة عون له فيما هو مقدم عليه من مشروع أبحاث إن شاء الله معتمدا على التدرج في الخطة.

لا يمكن أن يثار مشكل التشابه في العقارات لان كل عقار يحمل رقما معينا ويكون محل مخطط وصفي تعيين دقيق نافي للجهالة، كما تشير المادة 66 وما يليها من المرسوم رقم76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم وهنا تكمن أهمية الشكلية التي أوجبها المشروع الجزائري كوسيلة قانونية لحماية حق الملكية العقارية في التشريع الجزائري. إن المشرع الجزائري ورغم تحوله من النظام الشهر العيني لان هذا الأخير حتى يتم الاعتراف بحق الملكية العقارية وحمايته قانونا، يشترط شهر التصرفات المتعلقة بهذا الحق على عكس النظام الشخصي الذي لا يشترط ذلك؛ نلاحظ أن المشرع الجزائري مجبر على الإبقاء على نظام الشهر الشخصي لأسباب تقنية لعدم استكمال عملية المسح على كامل التراب الوطني وان آثاره لا تزال تسري إلى يومنا هذا. حماية لحق الملكية العقارية والحقوق العينة الأخرى المكتسبة، فقد اقر المشرع بحجية العقود العرفية الثابتة التاريخ قبل الفاتح جانفي 1971، دون اللجوء إلى الجهات القضائية لغرض إثباتها وان المحررات العرفية الثابتة بعد الفاتح جانفي 1971 لم تمنح لها قوة إنشاء أو تعديل وتعتبر باطلة بطلانا مطلقا . ومن ضمن الملاحظات أيضا الإشكال مطروح هل الملكية الخاصة هي القاعدة العامة ، والاستثناء الملكية العامة أو العكس؟ لان هذا يؤدي بنا إلى تحديد من يقع على عاتقه إثبات الحق. إن استرجاع الدولة لملكيتها هو الواجب المنوط بها فعله، ولكن يجب أن يتم ذلك ضمن إطار قانوني سليم ، وغير انتقائي وذلك تفاديا لتعسف السلطة أو الإدارة في استعمال الحق، وعدم شعور المعني، بالشعور انه المعني شخصيا لا الحالة الغير قانونية التي أوجدها. من خلال ما تقدم أدركت أن المشروع أحسن صنعا حين وضع قوانين التهيئة والتعمير لان هذه القواعد وقائية ، تحد من التعدي عل حقوق الغير، وعلاجية حين يتم التغير المادي، ولكن يعيبها طول الإجراءات البيروقراطية والتي تدفع الكثير إلى التهرب واختيار العقوبة والحكم القضائي، على السير في طابور الرخصة. إن العلاقة بين الموقوف و الشخص الموقوف عليه، ذات طبيعة خاصة فهي لا ترقى إلى كونها علاقة المالك بملكيته ولا المنتفع العادي بالعقار المنتفع به، و بالتالي خروج سلطة التصرف التي يمنحها حق الملكية لصاحبه من يد الواقف والموقوف عليه. ولكن اوجد المشرع الجزائري استثناءا لكسب حق الملكية العقارية و حصرها في حالتين هما : مراعاة بعض الشروط في الواقف والشرط الثاني للدولة في حالة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة . لم يقتصر المشرع الجزائري على الحماية الإدارية لحق الملكية العقارية ، وإنما دعم هذه الحماية بمنح صاحب الحق، اللجوء إلى القضاء من اجل اقتضاء حقه إذا تم الاعتداء على حقه وقد حدد المشرع الجهة القضائية المختصة ووضع الجزاء على حسب الجريمة. أحسن المشرع الجزائري حتى تحول إلى الشهر العيني، فان هذا النظام كما هو معروف يعتمد على السجل العقاري الذي يتم فيه شهر التصرفات الواقعة على العقارات ولا سيما تلك المتعلقة بحق الملكية وبالتالي يكون التصرف الواقع على حق الملكية العقارية في مأمن من المنازعات مما يطمئن المتعاملين فيه. وبما أننا اشرنا بان الدفتر العقاري الذي يعتبر كمبدأ عام في نظام الشهر العيني طريقة إثبات يقينية قاطعة لا تقبل العكس ، قد جعله المشرع الجزائري قرينة إثبات ذات دلالة يقينية تقبل إثبات عكسها وبالتالي يرجع للقاضي تقدير مدى حجية هذه القرينة لدحض قرينة الدفتر العقاري. المشرع الجزائري فرق بين الحائز حسن البنية وعرفه بنص المادة 842 من القانون المدني والحائز سيء النية وعرفه بنص 843 ويحدد ما يترتب على كل صفة وقد وفق في ذلك إلى حد بعيد. فرغم أن المشرع الجزائري لم يفرد نصا خاصا بدعوى منع التعرض لحق الملكية إلا انه قد تطرق لهذه الدعوى كوسيلة قضائية لحماية الحيازة وذلك بنص المادة 820 من قانون المدني الجزائري ،فيمكن أن يلجأ صاحب حق الملكية إلى رفع هذه الدعوى في حالة تعرض الغير له و حرمانه من ممارسة حق الاستعمال والتصرف في عقاره. لصاحب حق الملكية الذي يرى دون أي شك أن ملكيته مهددة من قبل الغير جراء قيام الغير بأعمال، أن يرفع دعوى أمام القضاء لوقف هذه الأعمال فالغرض إذن من هذه الدعوى هو التوقي من تعرض مستقبلي أكيد ووشيك الحدوث وهذا ما ذهبت إليه المادة 821 من القانون المدني الجزائري.

لم يكتفي المشرع الجزائري بالحماية المدنية لحق الملكية العقارية، وإنما راح يدعم هذه الحماية بقواعد قانونية اشد صرامة بحيث جرم فعل الاعتداء على حق الملكية ويظهر ذلك جليا في قانون العقوبات الجزائري.

إن تحديد طبيعة المنازعات المتعلقة بحق الملكية العقارية يعد مسألة هامة على الصعيد التطبيقي، إذ بفضلها يعرف المتقاضي الجهة القضائية المختصة ولتفادي هذا الخلط وخوفا على ضياع حقوق المتقاضين وضع المشرع قاعدة عامة نظمتها المادة 800 من قانون الإجراءات المدنية والادارية.

خوفا من ضياع حق الملكية العقارية نظرا لطول مدة التقاضي وضع المشرع الجزائري قوانين تخدم صاحب الحق من خلالها يمكنه اتخاذ بعض الإجراءات التحفظية حتى لا يمكنه التصرف فيها أي الخصم ، فتكون هذه الإجراءات آليات يتم بواسطتها حفظ حقوق أطراف الدعوى. و الملاحظ أيضا أن المشرع الجزائري و كذا القضاء ،قد ضيق من هامش التعدي على حقوق الغير ، و أن هناك بعض النقائص و أن القضاء الوطني كفيل بمعالجتها ، لان له الخبرة و التجربة ، ومن القوانين ما يخول له ذلك و لا أدل من هذا مثل ما طرح على القضاء الوطني من منازعات من هذا القبيل منذ و الاستقلال وحتى يومنا هذا زد على هذا ما هو مطروح أمامه اليوم من تبعات إنشاء الطريق سيار شرق غرب